Projeter la mise en vente de son bien immobilier

Je projette la mise en vente de mon bien immobilier

Interview de M. Mathieu Maillard, administrateur de Maillard Immobilier.

• De quelle manière faut-il mettre son bien sur le marché pour maximiser les chances de réaliser la vente?

Selon moi, il y a trois points à bien gérer:

Le prix : il est important de situer le bien au bon prix dans le marché. Un bien proposé trop cher ne sera pas attractif dans le marché actuel, le risque est de subir l’effet inverse escompté, à savoir un bien qui se dévalorise avec les mois qui passent.
La mise en valeur : photos professionnelles, drones, projection de rénovation en 3D : il existe une belle palette d’outils permettant de mettre correctement en valeur un bien. Par exemple, chez Maillard Immobilier, aucune photo n’est faite par nos courtiers, seul un professionnel réalise les reportages photos.
Les canaux de diffusion : il est important de bien identifier les canaux permettant de toucher le public cible pouvant s’intéresser à un bien immobilier. Le domaine de l’immobilier est en effet très particulier, il comporte une variable émotionnelle importante pour les gens. Cela étant dit, pour nous, courtier immobilier, il s’agit d’être capable d’appréhender le bien comme un produit et de savoir guider la diffusion de l’information de la vente aux bons endroits, afin de trouver l’acheteur pour notre mandant.

• Est-il nécessaire de s’adresser à un courtier ?

Non, ce n’est pas indispensable. Si l’on compare avec quelque chose que les gens connaissent mieux, telle que la vente automobile, il est toujours possible de tenter l’expérience sans un professionnel à ses côtés, chacun est libre. Mais pour celui qui s’y est aventuré, il conviendra qu’il est bien compliqué pour un non professionnel d’organiser un leasing, une garantie, une expertise, un service, des pneus neufs, etc. Il en va de même pour l’immobilier. Il existe tellement de subtilités dans notre profession qu’un non professionnel pourra vite se rendre compte de la complexité de la tâche. Vendre un bien immobilier, ce n’est pas juste mettre une annonce sur le web. Le courtier sert de chef d’orchestre dans une vente immobilière. Son réseau, ses compétences métiers, ses inputs bancaires, ses talents de négociateur, ses connaissances juridiques et fiscales sont autant d’éléments indispensables au bon déroulement d’une vente. De plus, il évitera au vendeur de commettre des erreurs qui peuvent au final coûter très cher.

• Quelles sont les différences fondamentales entre les contrats de courtage (exclusif et non-exclusif) ?

La seule différence existant entre un contrat de courtage exclusif et un contrat de courtage non-exclusif est ce qu’on appelle « l’obligation de moyens » : cela signifie qu’une agence ou un courtier mandaté en exclusivité a le devoir de mettre tout en œuvre pour réussir la tâche confiée. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat de non-exclusivité.

Souvent, les gens pensent que si le bien fait l’objet d’une concurrence entre plusieurs courtiers, la logique voudrait que cela engendre une compétition de laquelle ils sortiront gagnants. Mais la réalité est toute autre. Il ne faut jamais oublier qu’une demeure est l’investissement d’une vie. Si un bien d’une telle importance est confié à plusieurs experts, cela va augmenter sa visibilité mais également lui retirer sa rareté et son exclusivité. Un bien exceptionnel se doit d’être traité et diffusé d’une manière unique.

Chez Maillard Immobilier, nous travaillons à 90% en exclusivité afin de garantir un service de première qualité à nos clients en investissant financièrement dans nos mandats pour le bien de nos mandants et de leurs objets.

• Dans quels cas le courtier ne percevra-t-il pas de commission ?

Le courtier ne percevra pas de commission dès lors qu’il n’a pas vendu le bien ou si le bien est vendu par une autre agence ou par le propriétaire en direct. C’est également le cas si le propriétaire décide de ne plus vendre (en raison de changements familiaux par exemple). Toutefois, dans ce dernier cas, il peut y avoir des frais ou un dédommagement à payer.

• Au contraire, dans quels cas la commission est-elle due ?

La commission est due dès lors que le courtier a mis en relation acheteurs et vendeurs ou bien qu’il a satisfait à sa mission. Une commission est aussi due si le travail du courtier amène à une vente au profit d’un tiers titulaire d’un droit de préemption par exemple. Le dernier cas plus compliqué qui peut arriver est celui où le travail du courtier amène un acheteur au prix du mandat (avec financement confirmé) et que le mandant refuse de vendre pour une raison X ou Y. Ce genre de situation, délicate, donne droit, selon le contrat, aux honoraires, la mission étant remplie.

• La commission peut-elle être due après l’échéance du contrat du courtage ?

Oui bien sûr. Toujours dans le même esprit, il y a lieu de se demander si c’est le travail ou le réseau du courtier qui a amené l’acheteur. Si un prospect de l’agence vient visiter l’objet et s’y intéresse mais décide de ne pas l’acheter et qu’il en devient propriétaire par la suite sans notre concours, malgré que le mandat soit échu, cela ne change rien au fait que c’est grâce au courtier que vendeur et acheteur ont été mis en relation. La commission est de ce fait due.

• À qui incombe le choix du notaire et que représentent les « frais de notaire » ?

Tout d’abord, il y a lieu d’utiliser les bons termes. Si on entend souvent utilisée l’expression « frais de notaire », la dénomination exacte est « frais d’achat ». En effet, sur l’entier de ces frais, 90% va à l’Etat (impôt, frais d’inscription au Registre foncier, droit de timbre, etc.). Le notaire récolte l’ensemble de ces frais mais fait surtout office de percepteur fiscal lors d’une transaction immobilière. Ces frais sont à la charge de l’acheteur, le vendeur lui, devra s’acquitter d’un impôt spécial sur le gain immobilier. Les frais d’achat regroupent donc les droits de mutation de 3.3% du prix de transaction réparti en un tiers pour la commune et deux tiers pour le canton, les frais du Registre foncier, le droit de timbre (pour les cédules hypothécaires) et les honoraires d’actes du notaire. On estime généralement à 5% du montant de la vente le total de ces frais. C’est en principe l’acheteur qui choisit le notaire puisque c’est aussi lui qui en assume les frais.

Source: http://uspi-vaud.ch/bons-conseils/vente-bien-immobilier/