Acheter un bien immobilier en couple : comment sécuriser son investissement ?
Acheter un bien immobilier à deux, c’est une grande étape de la vie. Mais avez-vous pensé à ce qui se passerait en cas de séparation, de décès ou de désaccord ? Sans préparation, ce rêve peut vite tourner au casse-tête juridique et financier.
Comment éviter les mauvaises surprises ? Quelles précautions prendre pour protéger chacun des partenaires ? Mariage, concubinage, financement, succession… Chaque détail compte. Cet article vous guide pour sécuriser votre investissement et acheter en toute sérénité.
Pourquoi sécuriser son investissement en couple ?
Investir à deux, c’est aussi construire un patrimoine commun en prenant soin de prévenir les complications potentielles. En planifiant dès le départ et en adoptant les bonnes pratiques, vous créez les conditions nécessaires pour que votre investissement reste solide, même en cas d’aléas.
Anticiper les risques liés à la séparation
Personne n’aime y penser, mais une séparation peut arriver. Si rien n’est prévu, la répartition du logement peut devenir un vrai problème. Selon le type d’union (mariage, concubinage ou cohabitation), les règles diffèrent :
- Mariés sous la communauté : le bien appartient aux deux, sauf clause spécifique.
- Mariés sous la séparation de biens : chacun possède sa part selon son apport.
- Concubins : sans contrat, le bien est réparti selon le titre de propriété.
Un contrat rédigé par un notaire peut éviter bien des conflits.
Protéger son conjoint en cas de décès
En Suisse, sans protection, le survivant peut se retrouver en difficulté. Quelques solutions existent :
Clause dite « tontinière »
En Suisse, la clause dite « tontinière » n’est pas utilisée de la même manière qu’en France. Même si l’on peut insérer une clause particulière dans l’acte d’achat immobilier, son effet n’est pas systématiquement de faire revenir automatiquement le bien au survivant. Le droit suisse encadre déjà la protection du conjoint par le biais du régime matrimonial et des règles successorales. Il est donc préférable de se tourner vers d’autres outils pour sécuriser l’investissement.
Testament
Il reste un moyen d’organiser la répartition des biens, mais attention : en Suisse, la rédaction d’un testament doit respecter les règles de réserve héréditaire propres au droit suisse. Cet instrument permet de clarifier la répartition tout en préservant les droits légaux des héritiers réservataires.
Assurance décès
Cette solution est effectivement pertinente en Suisse pour couvrir le remboursement d’un crédit et éviter des difficultés financières au survivant. L’assurance décès permet ainsi d’assurer la stabilité financière du conjoint en cas de disparition de l’un des co-emprunteurs.
Il est avisé de consulter un notaire ou un conseiller en assurance, afin d’adapter ces mesures à votre situation spécifique et de bénéficier d’un accompagnement personnalisé.
Optimiser la fiscalité et le financement
Le mode d’achat influence la fiscalité. En Suisse, les impôts sur la fortune et les droits de succession varient selon le canton. Un bon montage juridique peut réduire la charge fiscale.
Côté financement, le choix du type de crédit et la répartition des mensualités sont essentiels :
| Option | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Crédit à deux | Meilleure capacité d’emprunt | Engagement solidaire en cas de séparation |
| Crédit à un seul | Protection en cas de séparation | Capacité d’emprunt plus faible |
Consulter un expert comme la Banque Cantonale Vaudoise aide à choisir la meilleure option.
Comprendre les régimes matrimoniaux et les options de propriété
Concubinage, mariage et union libre
En Suisse, deux statuts existent : le mariage et le concubinage, chacun ayant des conséquences sur la propriété, la fiscalité et la sécurité de l’investissement.
Le mariage offre la plus grande protection légale avec trois régimes :
- Participation aux acquêts (régime par défaut) : Les biens acquis pendant le mariage sont partagés en cas de divorce.
- Communauté de biens : Tous les biens sont communs, à l’exception de ceux expressément définis comme propres dans un contrat.
- Séparation de biens : Chaque conjoint reste propriétaire de ses biens, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.
Le concubinage, quant à lui, n’offre pas la même protection légale. Les partenaires concubins ne bénéficient pas automatiquement de droits patrimoniaux ou successoraux et doivent, le cas échéant, recourir à des dispositions contractuelles spécifiques pour sécuriser leur investissement.
Implications légales et successorales
Sans précaution, un décès peut entraîner des complications. En mariage, le conjoint survivant a des droits sur le patrimoine. En concubinage, le partenaire survivant n’a aucun droit légal sur le bien immobilier à moins d’un testament ou d’une société simple.
Les droits de succession varient selon le canton. Un passage chez le notaire est conseillé pour anticiper ces questions.
Les étapes clés pour réussir son achat immobilier en couple
Préparation financière et critères de sélection
Avant de visiter des logements, il faut analyser sa capacité d’endettement et ses critères :
- Évaluer son budget.
- Définir les critères du bien : localisation, superficie.
- Anticiper les frais annexes : notaire, impôts.
En Suisse, un apport de 20 % est souvent requis.
Démarches administratives et négociation
Une fois l’appartement ou la maison trouvé :
- Signer une promesse d’achat.
- Comparer les offres de crédit immobilier.
- Vérifier les conditions du prêt.
- Faire appel à un notaire pour officialiser la transaction.
Structurer l’investissement : minimiser les risques
Répartition des parts et garanties
Les modes d’acquisition :
- Indivision : Chaque partenaire détient une part.
- Société simple : Permet de fixer des règles précises.
- Propriété conjointe : Réservée aux couples mariés.
Assurances et dispositifs de protection
Les principales assurances :
- Assurance décès et invalidité : Couvre le crédit.
- Assurance chômage : Protège contre une perte de revenus.
- Assurance ménage : Obligatoire.
Un testament ou un pacte successoral peut garantir que le survivant conserve l’usage du logement.
Conseils pratiques et réponses aux questions
Puis-je investir dans la maison de mon conjoint ?
Il est tout à fait envisageable d’investir dans le bien de votre conjoint. Voici les principales options à considérer :
Donation
Vous pouvez transférer une partie de la propriété à votre conjoint par le biais d’une donation. Il est important de noter que, dans la plupart des cantons suisses, les donations entre époux sont exonérées d’impôts. Cependant, il est essentiel de consigner cette transaction par écrit pour éviter tout malentendu futur.
Modification de la propriété
Si le logement est actuellement la propriété exclusive de votre conjoint, il est possible de modifier le statut de propriété pour inclure les deux partenaires. Cela peut se faire en établissant une copropriété, où chaque conjoint détient une quote-part de l’immeuble. Cette démarche nécessite une inscription au registre foncier et peut entraîner des frais, tels que les droits de mutation.
Reconnaissance de dette
Si vous contribuez financièrement à des améliorations ou à l’entretien du logement sans modifier la propriété légale, il est prudent de formaliser cette contribution par une reconnaissance de dette. Ce document attestera de votre investissement et définira les modalités de remboursement éventuel, protégeant ainsi vos intérêts en cas de séparation ou de vente de la propriété.
Astuces pour sécuriser son achat
- Choisir le bon régime matrimonial.
- Signer une convention d’indivision.
- Prendre une assurance décès.
- Anticiper la fiscalité.
Enfin, un passage chez le notaire clarifie les droits et devoirs de chacun.
